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Quand faut-il changer de syndic ?
Un syndic se juge sur la durée : réponses aux mails du conseil syndical, comptes clairs et remis à temps, travaux votés qui avancent, sinistres suivis jusqu'au bout. Quand ces points dérapent d'une année sur l'autre, changer de syndic n'est pas une sanction : c'est un droit de la copropriété, que l'assemblée générale peut exercer à tout moment.
- Un gestionnaire injoignable ou qui change tous les six mois.
- Des appels de fonds incompréhensibles ou des comptes en retard.
- Des travaux votés qui ne démarrent pas, des devis jamais mis en concurrence.
- Des charges qui montent sans explication sur les contrats d'entretien.
La procédure pour changer de syndic, étape par étape
1. Mettre en concurrence
Le conseil syndical demande des propositions de contrat à plusieurs syndics. La loi l'impose d'ailleurs tous les trois ans, sauf dispense votée en assemblée. Nous visitons l'immeuble, lisons les derniers comptes et remettons un contrat conforme au contrat type de la loi ALUR, facile à comparer.
2. Inscrire la question à l'ordre du jour
Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic en place d'inscrire la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en joignant le projet de contrat. Si l'assemblée annuelle est loin, une assemblée peut être convoquée spécialement.
3. Voter en assemblée générale
Le nouveau syndic est désigné à la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si elle n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible. L'assemblée fixe la date de prise d'effet du nouveau contrat.
4. Organiser la passation
L'ancien syndic dispose d'un mois pour remettre les fonds disponibles, les documents et les archives, puis de deux mois pour l'état des comptes (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Nous réclamons tout, vérifions les soldes et relançons si besoin.
5. Reprendre la gestion dès le premier jour
Ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat, reprise des contrats en cours, information des prestataires et du gardien, ouverture de l'extranet à chaque copropriétaire, point sur les travaux votés et les sinistres ouverts.
Questions fréquentes sur le changement de syndic
Faut-il attendre la fin du mandat du syndic ?
Non. L'assemblée générale peut désigner un nouveau syndic avant la fin du contrat en cours, lors de l'assemblée annuelle ou d'une assemblée convoquée spécialement.
Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?
La majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec possibilité d'un second vote à la majorité de l'article 24 si le projet a obtenu au moins un tiers des voix.
Combien de temps dure la passation ?
Un mois pour les fonds, documents et archives, deux mois pour l'état des comptes. Dans les faits, la gestion courante reprend dès la prise de fonctions du nouveau syndic.
Qui peut demander l'inscription à l'ordre du jour ?
Tout copropriétaire ou le conseil syndical, par demande adressée au syndic en place, en joignant le projet de résolution et le contrat proposé.